Z biur w mieszkania: Paryż, Waszyngton i Nowy Jork zmieniają budynki

Po pandemii i upowszechnieniu pracy zdalnej wiele biurowców w dużych miastach świeci pustkami. Paryż, Waszyngton, Nowy Jork i Londyn coraz częściej odpowiadają na to przebudową biur na mieszkania, ale to zadanie dalekie od prostego.

Paryż: biurowiec Le Diamant zmieni się w apartamentowiec

W La Défense, dzielnicy biznesowej Paryża z nowoczesnymi wieżowcami, firma Groupama Immobilier chce przerobić na mieszkania dziewięciopiętrowy budynek Le Diamant, w którym pracuje obecnie 1800 osób. Ma to być pierwsza z wielu podobnych inwestycji w okolicy. Zarządca dzielnicy, publiczny podmiot Paris La Défense, zapowiedział plany zamiany na mieszkania nawet jednej piątej tutejszych biurowców.

Powód jest prosty: popyt na biura w La Défense i w całym Paryżu mocno spadł. Pierre-Yves Guice, szef Paris La Défense, podaje, że pustostany w dzielnicy sięgają 14–15 proc., czyli więcej niż dawniej. Według Ludovica Delaisse’a z francuskiego oddziału firmy Colliers zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Paryżu zmalało w ciągu pięciu–sześciu lat o prawie jedną trzecią.

Chodzi też o zmianę charakteru okolicy. Guice przekonuje, że dzielnica, w której ludzie tylko pracują, przestaje być atrakcyjna dla firm. Delaisse dodaje, że wieżowce biurowe nadal będą potrzebne, ale w ich sąsiedztwie muszą być restauracje, bary, kina i siłownie.

Techniczne wyzwania przebudowy

Biurowiec to nie mieszkanie, więc przeróbki bywają trudne. Roland Cubin z Groupama Immobilier wskazuje kilka problemów:

• brak światła dziennego w środkowej części kondygnacji, gdzie nie ma okien – tam zmieszczą się tylko windy i klatki schodowe,
• instalacje – potrzeba znacznie więcej przyłączy wodno-kanalizacyjnych,
• zbyt niskie sufity w niektórych budynkach.

W Waszyngtonie problem światła rozwiązywano czasem, tworząc w środku budynków atria.

USA i Wielka Brytania: ulgi i luźniejsze przepisy

W Stanach Zjednoczonych największą liczbę takich przebudów napędzają ulgi podatkowe dla deweloperów. Według zeszłorocznego raportu w przygotowaniu jest 8310 przekształconych mieszkań w Nowym Jorku i 6533 w Waszyngtonie, a dalej są Los Angeles (4322) i Chicago (3606). Nina Albert, zastępczyni burmistrza Waszyngtonu ds. planowania, mówi, że miasto chce sprowadzić do centrum 15 tys. nowych mieszkańców do 2028 roku i jest na dobrej drodze. Według niej w sektor popłynęły setki milionów dolarów prywatnych inwestycji. Władze złagodziły też wymogi planistyczne, podobnie jak w Nowym Jorku.

W Wielkiej Brytanii również obowiązują ulgi i uproszczone zasady. Według raportu firmy Knight Frank liczba takich projektów w Londynie jest o 60 proc. wyższa niż przed pandemią.

Co z podatkami i przepisami we Francji

Cubin liczy, że francuskie władze pójdą tą drogą. Jak mówi, od decyzji w sprawie podatków zależy, czy Francja przekształci 2 proc. pustych biur, czy 18–23 proc. Zwraca też uwagę, że przebudowany budynek jest dziś traktowany jak nowy, ze wszystkimi wymogami dotyczącymi miejsc parkingowych, dostępności dla niepełnosprawnych czy ochrony przeciwpożarowej.

Co to oznacza dla Polski

Źródło nie wspomina o Polsce, ale problem może być znajomy. Tam, gdzie biurowce stoją częściowo puste, a mieszkań brakuje, pomysł adaptacji budynków jest naturalnym kierunkiem rozważań. Francuski przykład pokazuje jednak, że bez zmian w przepisach i zachęt podatkowych skala takich projektów może pozostać niewielka. Sztywne wymogi budowlane, takie jak parkingi, światło czy przepisy przeciwpożarowe, potrafią przesądzić o opłacalności inwestycji.

Dla zwykłego kupującego czy najemcy to na razie perspektywa odległa, bo takie projekty dopiero się rozkręcają. Pokazują jednak, że miasta szukają sposobów na wykorzystanie istniejących budynków zamiast budowy od zera, a dzielnice biznesowe mają zyskać życie także po godzinach pracy.

Źródło: BBC News – „From Paris to DC – why offices are being turned into apartments”